Für den Bau des Traumhauses reichen die Ersparnisse in den meisten Fällen nicht aus. Neben Eigenkapital benötigen Sie Fremdmittel, um Immobilie und Grundstück zu finanzieren. Dazu gehören Kredite und Fördermittel. Bei der Beantragung der Immobilienfinanzierung beachten Sie verschiedene Faktoren. Diese entscheiden, ob Sie der Erfüllung des Vertrages in den kommenden Jahren problemlos nachkommen. Fallstricke führen zu überhöhten Kosten, die es zu vermeiden gilt. Wir geben Ihnen zehn wertvolle Tipps zur Baufinanzierung.
1. Machen Sie einen Kassensturz
Bei einem Kredit oder Darlehen für den Erwerb von Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung geht es um hohe Summen. Immobilienkredite gehören zu den kostenintensivsten und längsten laufenden Finanzierungen. Daher ist es wichtig, dass Sie sich vorab Gedanken machen, wie viel Geld Ihnen für die monatliche Kreditrate zur Verfügung steht. Bei der Einkommensberechnung beachten Sie diese Punkte:
- feste, regelmäßige Einnahmen,
- reguläre Einkünfte des Partners oder der Partnerin,
- unregelmäßige, abzusehende Einnahmen,
- bereits angespartes Eigenkapital,
- feste monatliche Ausgaben,
- unregelmäßige oder jährlich anfallende Kosten.
Aus der Gegenüberstellung der letzten 12 Monate ergibt sich Ihr frei verfügbares Einkommen. Mit diesem tragen Sie die monatliche Rate für die Baufinanzierung. Vergleichsportale und Kreditinstitute bieten verschiedene Berechnungstools, um die maximale Darlehenshöhe und die monatlichen Abschläge zu kalkulieren.
Ein guter Anhaltspunkt für die Rückzahlungsquote ist Ihre derzeitige Miete. Um sich in späteren Jahren nicht untragbar zu belasten, umfasst die Rate für Ihre Immobilienfinanzierung weniger als 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens. Dabei berücksichtigen Sie Rücklagen für Reparaturen und Wartungen. Hohe Ratenabschläge verringern den Spielraum für die Finanzierung von Eventualitäten. Das gilt vor allem, wenn Sie in den kommenden Jahren Nachwuchs planen.
Hinweis: Ein wichtiger Faktor ist die noch vor Ihnen liegende Lebensarbeitszeit. Die meisten Kreditinstitute gehen davon aus, dass Sie die Ratenzahlung vor dem Eintritt ins Rentenalter abschließen. Das bedeutet, dass die Summe für die Finanzierung der Immobilie mit steigendem Alter kleiner wird. Gleichzeitig steigen die monatlichen Beiträge zur Abzahlung des Kredites.
2. Ermitteln Sie den Finanzierungsbedarf
Die Ausgaben für die Immobilie setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Für den Bau eines Hauses kommen folgende Kosten auf Sie zu:
- Grundstückspreis,
- Gelder für Planungsarbeiten,
- Baukosten und
- Baunebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notar und Makler).
Bei der Berechnung handelt es sich um voraussichtliche Ausgaben. Im Verlauf des Hausbaus kommen in den meisten Fällen unvorhergesehene Aufwendungen hinzu. Planen Sie großzügig, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Diese bieten Kreditinstitute zu unattraktiveren Konditionen an. Das erhöht die Abschlagszahlung zusätzlich.
3. Bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein
Es ist möglich, das neue Eigenheim vollständig ohne Eigenmittel zu kaufen. Die Vollfinanzierung gehört zu den teuersten Immobilienkrediten. Es gibt eine geringe Auswahl an Finanzierungsprodukten. Teilweise decken sie die Baunebenkosten nicht ab. Für Bauherren ist diese Form der Baufinanzierung unrentabel. Empfehlenswert ist es, mindestens die Nebenkosten des Kaufes aus eigener Tasche aufzubringen. Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notar und Maklercourtage umfassen 15 bis 20 Prozent der Finanzierung. Stehen Ihnen weitere finanzielle Mittel zur Verfügung, die mindestens 10 Prozent der Kosten abdecken? Dann bietet Ihr Eigenkapital eine solide Basis für die Baufinanzierung. Gleichzeitig reduziert sich durch die höhere Einlage der Zinssatz für das Darlehen.
Das Eigenkapital umfasst:
- Gelder auf Konten und Bargeld,
- Besitz in Form von Immobilien,
- zuteilungsreife Bausparverträge,
- geldwerte Besitztümer (Lebensversicherungen, Riester-Verträge, Kunstgegenstände, wertvolle Schmuck und Uhren),
- Fonds und Wertpapiere,
- Gelder von Dritten (vorzeitige Erbauszahlung),
- Eigenleistungen am Bau, die die Ausgaben für Handwerker mindern.
Wichtig ist, dass Sie einen Teil Ihres Vermögens als Sicherheitsreserve zurückhalten.
4. Schätzen Sie Eigenleistungen realistisch ein
Die Eigenleistungen sind Teil des Eigenkapitals. Sie sparen Geld, indem Sie als Bauherr einige Arbeiten selbst verrichten. Wichtig ist, dass Sie Ihre Fähigkeiten realistisch einschätzen. Sind Sie kein Fachmann oder Handwerker, kommt es zu Baumängeln oder Verzögerungen, die den Ablaufplan beeinträchtigen. Ziehen Sie später einen Profi hinzu, erhöhen sich die Kosten. Diese fanden in der Kalkulation keine Berücksichtigung, sodass Sie Ihre Rücklagen dafür nutzen. Kennen Sie sich gut im Metier des Hausbaus aus, sparen Sie fünf bis zehn Prozent für Handwerkerkosten. Laien beschränken sich auf einfache Arbeiten wie Malern, Tapezieren, Teppich verlegen oder Estricharbeiten.
5. Planen Sie Fördermöglichkeiten ein
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderungen für Neubauten und Bestandsimmobilien. Dabei stehen zukunftsorientierte, energieeffiziente Maßnahmen im Vordergrund. Zu unterscheiden sind:
- zinsgünstige Kredite,
- direkte Zuschüsse und
- Tilgungszuschüsse.
Über die Programme fördert das Kreditinstitut den Bau eines KfW-Effizienzhauses mit 40 Prozent geringerem Energiebedarf. Optional bezuschusst der Anbieter eine Fotovoltaikanlage fürs Dach. Für die Umsetzung gibt es klare Anforderungen. Prüfen Sie bei allen Varianten die Kosten und den notwendigen Aufwand. Teilweise übersteigen die Ausgaben die Förderkosten, sodass sich die Nutzung der Zuschüsse oder Kredite nicht lohnt.
6. Vergleichen Sie die Angebote sorgsam
Um sich nach einem Darlehen umzusehen, wissen Nutzer, was die geplante Immobilie kostet. Sie kennen die wichtigsten Fördermittel und besitzen ausreichend Eigenkapital. Um sich einen Überblick zu verschaffen, holen Sie mindestens fünf Angebote von Kreditinstituten für Ihre Immobilienfinanzierung ein. Onlinevergleiche sind eine gute Möglichkeit, um sich unverbindlich zu informieren. Im Zuge der Konditionsabfrage überprüft die Bank bei der Schufa Ihre Bonität. Sie erstellt ein Angebot auf der Basis der gewünschten Darlehenssumme. Es enthält:
- Gesamtlaufzeit,
- Effektivzins,
- Sollzins,
- Tilgungssätze und
- effektiven Jahreszins.
Wählen Sie zwei infrage kommende Institute aus. Stellen eine Kreditanfrage. Sie erhalten ein individuell zugeschnittenes Angebot auf der Basis der eingereichten Unterlagen. Dazu gehören:
- Identitätsnachweis (Personalausweis, Reisepass)
- Selbstauskunft der Schufa
- aktueller Lohnsteuerbescheid
- die letzten drei Einkommensnachweise
- Nachweis des Eigenkapitals (Kontoauszüge)
- Unterlagen zum Wunschobjekt (Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Baukostenberechnung, Pläne und Wohnflächenberechnung)
Selbstständige und Freiberufler reichen die letzten beiden Jahresabschlüsse, Einkommensteuerbescheide sowie die betriebswirtschaftliche Auswertung ein.
7. Finden Sie den besten Kredit
In den meisten Fällen ähneln sich die Angebote der Kreditinstitute bedingt durch die aktuelle Niedrigzinsphase. Das erschwert die Auswahl des idealen Angebotes. Um die besten Konditionen zu bekommen, verhandeln Sie über die einzelnen Positionen. Wähle ein Darlehen, bei dem die Zinsbindungsfrist möglichst lange in die Zukunft reicht, um vom Niedrigzins zu profitieren. Angebote mit geringeren Zinsen mit kürzerer Bindung rechnen sich nicht. Ausgenommen sind Hypotheken, die Sie in einer Hochzinsphase aufnehmen. Für Freiberufler und Selbstständige eignen sich Darlehen mit flexibel gestaltbarer Rate. Diese Varianten verhindern, dass Sie in einen finanziellen Engpass durch hohe Abschlagszahlungen geraten.
Wichtig ist, dass Sie den Start der ersten Abzahlungsrate auf die Fertigstellung des Hauses legen. Sonst kommt es zu einer Doppelbelastung durch Miete und Rate. Bei der Tilgungsrate besteht viel Spielraum. Eine Tilgung von einem Prozent ist in der Niedrigzinsphase zu gering. Besser ist die 2-Prozent-Tilgung. Durch die höhere Abschlagszahlung zahlen Sie den Kredit zügiger ab.
8. Berücksichtigen Sie Bereitstellungszinsen
Die Banken zahlen das Darlehen schrittweise nach jeder beendeten Bauphase aus. Damit begleichen Sie die laufenden Kosten für die beauftragten Firmen. Heben Sie das Geld nicht zum Zeitpunkt der Bereitstellung ab, fallen Bereitstellungskosten an. Es handelt sich monatlich um etwa 0,25 Prozent. Daher ist es wichtig, dass das Kreditinstitut diese Kosten erst nach einem halben bis ein Jahr verlangt. Verzögerungen beim Hausbau führen andernfalls zu finanziellen Nachteilen. Gute Anbieter verzichten auf diese Position.
9. Denken Sie an das Sondertilgungsrecht
Um das Darlehen schnell zurückzuzahlen, achten Sie auf die Vereinbarung von Sondertilgungen. Normalerweise sehen die Verträge diese Position nicht vor. Eine normale Baufinanzierung mit Vorfälligkeitsentschädigung beinhaltet, dass Sie im Falle einer verfrühten Zahlung der Restschuld eine „Strafgebühr“ zahlen. Zahlen Sie den Betrag vorzeitig zurück, schmälern Sie den Gewinn des Kreditinstitutes. Die kalkulierten Zinsen verringern sich. Bei der Entschädigung fallen hohe Summen in vierstelligen Bereich an. Um diese Kosten zu vermeiden, vereinbaren Sie umfassende Optionen für Ihre Sonderzahlung. Achten Sie darauf, dass Sie jährlich einen gewissen Prozentsatz an Sondertilgungen ohne Zusatzkosten durchführen. Empfehlenswert sind Optionen, die die Anpassung des Tilgungssatzes während der gesamten Laufzeit ermöglichen. Dadurch zahlen Sie bei guter Wirtschaftslage bei Bedarf mehr. Im Umkehrschluss mindern Sie die Rate, wenn Ihnen weniger Geld zur Verfügung steht.
10. Lassen Sie sich beraten
Das Thema Baufinanzierung ist ein umfangreiches Feld, das für Bauherren viele Fallstricke birgt. Die Experten von CLARK beraten Sie zu Ihrer Vermögenssituation. Sie helfen Ihnen, die richtige Finanzierung zu finden und direkt zu beantragen. Das junge Unternehmen ist bekannt für seinen innovativen Versicherungsmanager, mit dem Nutzer Ihre Versicherungsprodukte digital verwalten. Gleichzeitige erhalten sie Beratung von Experten.
