Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, muss einiges beachtet werden. Erfahrungen im Immobilienverkauf sind von Vorteil, dann kann man ein Haus auch ohne Makler verkaufen. Andernfalls ist es ratsam professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Bei einem Hausverkauf ohne Makler ist eine sorgsame Vorbereitung unabdingbar.
Um eine sichere Entscheidung für oder gegen einen Makler treffen zu können, sollten Sie die Vor- und Nachteile kennen.
Die Wichtigsten sind hier aufgelistet:
Vorteile:
- Maklerprovisionen können, je nach Bundesland und Verkaufspreis, sehr hoch sein. Durch den Verkauf ohne Makler kann also viel Geld gespart werden.
- Wenn Maklergebühren wegfallen, interessieren sich generell mehr Interessenten für eine Immobilie.
- Beim Verkauf einer Immobilie liegt die Verantwortung in den eigenen Händen. Alle Schritte und alle Entscheidungen sind selbst zu treffen und völlig unabhängig.
Nachteile:
- Ein guter Makler verfügt über Branchenkenntnisse, die Privatverkäufer selten haben.
- Viel Recherche zur Ermittlung eines angemessenen Preisangebotes.
- Erhöhtes Risiko durch eventuell falsche Preiseinschätzungen.
- Längerer Verkaufsprozess und Abschluss des Geschäfts ohne die Hilfe eines Maklers.
- Rechtliche Fragen müssen vorab geklärt und auf Rechtsgrundlagen überprüft werden.
- Die Bonität der Kaufinteressenten kann von einem Privatverkäufer nicht geprüft werden.
Bevor eine Immobilie also angeboten werden kann, müssen viele Punkte beachtet werden. Welche Aufgaben nach der Entscheidung, das Haus ohne Makler zu verkaufen, anfallen und welche Herausforderungen noch warten, werden hier aufgezählt:
Kosten vor dem Verkauf abwägen
Durch den Verkauf ohne Makler sollen Kosten eingespart werden. Dennoch fallen einige, erhebliche Kosten an. Ein eventuelles Wertgutachten und der Grundbuchauszug sind mit hohen Kosten verbunden. Falls noch anstehende Reparaturen oder Modernisierungen vor dem Verkauf anstehen, müssen diese ebenfalls mit einkalkuliert werden. Vielen Kaufinteressenten hilft es enorm, sich eine bereits eingerichtete Immobilie anzuschauen, um sich das eventuell neue Eigenheim besser vorzustellen. Dazu muss eine Firma für das Homestaging eingeschaltet werden. Bei jeder Besichtigung müssen die An- und Abreisen auch eingeplant werden. Zudem nimmt der Verkauf ohne Makler viel private Zeit in Anspruch.
Der Großteil der aufgezeigten Kosten sind in der Maklerprovision miteingerechnet. Somit kann gut abgewogen werden, ob es nicht doch sinnvoll ist, einen Experten für den Verkauf der Immobilie zu engagieren.
Wert der Immobilie schätzen lassen
Durch ein Wertgutachten kann der Verkehrswert festgelegt werden. Dadurch steigern sich jedoch die Kosten und man erzielt womöglich weniger Erlös.
Auf Basis des Verkehrswertes wird der Verkaufspreis festgelegt.
Exposé erstellen
Für Kaufinteressenten ist das der erste Eindruck, um sich für die Besichtigung des Kaufobjektes zu entscheiden. Im Exposé sind alle notwendigen Informationen professionell zusammengestellt.
Ein gutes Exposé verfügt über ein ansprechendes Deckblatt und ein aussagekräftiges Inhaltsverzeichnis mit scharfen Bildern. Zudem folgen einzelnen Unterlagen und Pläne, wie zum Beispiel Baubeschreibung, Baupläne, Energieausweis und Informationen über Modernisierungen und vieles mehr.
Verkaufsplattform wählen
Wenn das Haus ohne Makler verkauft werden soll, gibt es kein bestehendes Netzwerk möglicher Kaufinteressenten. Somit muss man Anzeigen im Internet auf Immobilienplattformen oder klassisch in der örtlichen Zeitung schalten.
Um dort Erfolg zu erzielen, ist es enorm wichtig mit großer Sorgfalt alle Informationen auf den Punkt zu bringen. Auch ein digitalisierter Grundriss sollte beigefügt werden. Ein Video mit einem Rundgang innerhalb der Immobilie rundet eine ausgezeichnete Annonce ab.
Kaufinteressenten ermitteln und Besichtigungen planen
Das Exposé sollte nur verschickt werden, wenn die Interessenten wirklich Kaufinteresse zeigen. Am besten führt man ein ausführliches Gespräch, um Informationen zu erhalten. Wenn dann noch Interesse besteht, kann ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden
Bei einer Besichtigung sollte man strategisch vorgehen. Ideal ist es, wenn Besichtigungstermine an einem Tag gebündelt durchgeführt werden. Es empfiehlt sich, die Termine so zu legen, dass Interessenten nachfolgende Besichtigungstermine wahrnehmen. Das erzeugt Interesse und führt dazu, dass das Kaufinteresse steigt. Je mehr mögliche Käufer ihr Interesse zeigen, desto attraktiver wird es meistens für andere Kaufinteressenten.
Dabei kann helfen, wenn die Immobilie bei der Besichtigung einen guten Eindruck hinterlässt. Kleine Schönheitsreparaturen machen meistens einen erheblichen Unterschied. Es gibt nur einen ersten Eindruck.
Preisverhandlungen führen
Mit der Anzeigenerstellung verfolgt man eine konkrete Preisstrategie. Wenn man ein Haus ohne Makler verkauft, ist es in den Preisverhandlungen ratsam, eine Strategie zu verfolgen, um den bestmöglichen Preis zu bekommen. Wer von der ursprünglich gewählten Preisstrategie abweicht, führt das zu Gewinnausfällen. Ein verhandlungssicherer Freund kann ebenfalls Unterstützung leisten.
Liquidität des Käufers für die Kaufpreiszahlung
Wenn alle Unterlagen bereitgestellt und der Kaufvertrag unterschrieben wurde, muss nur noch der Kaufpreis gezahlt werden. Im Vorfeld sind dann noch ein paar Sachen zu klären:
Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen dem Verkäufer Nachweise über das Eigenkapital, eine Finanzierungszusage oder den Darlehensvertrag der finanzierenden Hausbank vorgelegt werden.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts für das Grundrecht und die Verkehrssteuern müssen vor Unterzeichnung eingeholt werden. Dadurch bescheinigt das Finanzamt, dass die komplette Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.
Falls noch eine aktuelle Finanzierung auf der Immobilie lastet, muss eine Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank des Verkäufers vorgelegt werden, sodass die Immobilie schuldenfrei übergeben werden kann.
Kaufvertrag aufstellen
Wenn die Verhandlungen abgeschlossen sind, geht es an die Gestaltung des Kaufvertrages. Da der Kauf schlussendlich über den Notar abgewickelt wird, übernimmt dieser auch meist die Fertigstellung des Kaufvertrages.
Der Kaufvertrag muss alle Informationen enthalten, auf die sich Verkäufer und Käufer geeinigt haben. Da der Vertrag die Grundlage für die Abwicklung des Kauf- und Verkaufsgeschäfts ist, soll er den Käufer und Verkäufer vor möglichen Risiken schützen. Alle anderen Vereinbarungen sind rechtswidrig.
Rechtsverbindlichkeit besteht erst, wenn der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet und dann notariell beurkundet wird. Daher muss der Immobilienkaufvertrag von einem erfahrenen Notar beurkundet werden. Dafür werden allerdings Notargebühren und entsprechende Gebühren für das Grundbuch angerechnet.
Soll nach all diesen Informationen die Immobilie immer noch ohne Makler verkauft werden?
Wenn diese vielen Aufgaben nicht abgeschreckt haben und nach wie vor das Bedürfnis besteht, das Haus ohne Makler zu verkaufen und alle erforderlichen Fähigkeiten und Kenntnisse vorhanden sind, um die Immobilie selbst zu verkaufen, gibt es kein Grund es nicht zu versuchen. Vorbereitung ist das Allerwichtigste. Jeder Schritt muss gut geplant, durchdacht und dokumentiert werden, damit der Verkauf ohne Makler reibungslos durchgeführt werden kann.
„Hauptsache verkaufen“ ist kein gutes Motto, wenn die Immobilie erfolgreich vermarktet und das Maximum an Gewinn rausgeholt werden soll. Es ist sinnvoll, vor dem Verkauf die Zielgruppe genau zu definieren. Das schränkt die Anzahl der Interessenten zwar ein, doch dadurch wird zugleich verhindert, dass unseriöse Anfragen eingehen und es am Ende zu keinem Anschluss kommt.
Wenn dann noch das Haus entsprechend vorbereitet wird, sich um attraktive Fotos und aussagekräftige Beschreibungstexte gekümmert wird, sollten sich schon bald Kaufinteressenten finden, aus denen ein Hauskäufer hervorgeht.
