Viele Menschen werfen monatlich ihr Geld für Wohnraum zur Miete aus dem Fenster. Zudem ist die Chance die Traumimmobilie in einer guten Gegend zu finden, nicht sehr hoch. Und erst recht nicht zu humanen Mietpreisen. Da die Tendenz dazu steigend ist, werden wohl die meisten früher oder später über eine Eigenimmobilie nachdenken. Vor Aufnahme eines Immobilienkredites ist die Nutzung eines Immobilienkreditvergleichs empfehlenswert. Eine der beliebtesten Finanzierungsmöglichkeit ist der Bausparvertrag. Aber wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Die Bausparfinanzierung besteht aus mindestens zwei und Wahlweise drei Phasen. Bei Abschluss eines Bausparvertrages bei einer Bausparkasse wird eine Bausparsumme vereinbart. Diese Summe entspricht der Finanzierungssumme und ergibt sich aus dem Sparteil und dem Darlehensteil.
1. Phase – Die Ansparphase!
In der Phase wird das nicht vorhandene Eigenkapital angespart. Dieser Anteil variiert und ist je nach Tarif der Bausparkassen verschieden. Üblicherweise beträgt er 30-50 Prozent der Bausparsumme. In der Zeit wird nun also monatlich bzw. im Quartal ein Beitrag gemäß Vertrag eingezahlt. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, sich die freiwillige vermögenswirksame Leistung des Arbeitgebers auf das Bausparkonto einzahlen zu lassen.
Bei ungeplanten finanziellen Veränderungen kann der Einzahlungsbetrag nach oben oder nach unten angepasst werden. Möglich ist auch, die Zahlungen ruhen zu lasse. Diese Veränderungen wirken sich auf die Laufzeit des Ansparens aus, aber eine maximale Länge der Ansparphase gibt es nicht. Dafür schreiben Bausparverträge aber eine minimale Laufzeit vor. Mit einer Einmalzahlung, hätte man also die Ansparphase hinter sich gebracht, trotzdem muss das Geld eine bestimmte Zeit weiter ruhen, bevor es zur zweiten Phase kommt.
Das entstehende Guthaben wird auf einem Bausparkonto angelegt und verzinst. Die Zinsen werden zusätzlich der Bausparsumme hinzugerechnet. Der Zinssatz wird zum Vertragsabschluss festgelegt und verändert sich in der Zeit nicht. Verschiedene Bauspartarife bieten unterschiedliche Zinssätze an. Wird der Vertrag als Baufinanzierung genutzt, lohnt es sich, einen Tarif mit vergleichsweisen niedrigen Zinsen abzuschließen, da das anschließende Darlehen in Phase drei dementsprechend niedriger verzinst wird. Ein höherer Zinssatz lohnt sich, wenn der Bausparvertrag beispielsweise als Sparmöglichkeit genutzt wird. Dabei sollte man aber die Inflation berücksichtigen.
2. Phase – Die Zuteilungsphase!
Nach der Ansparphase und vor der Darlehensphase, beginnt die Zuteilungsphase. Denn bevor die Bank den Vertragsnehmer über ein Bauspardarlehen informiert, müssen noch einige Kriterien erfüllt werden. Wie erwähnt, sind die ersten beiden zum einen das Erreichen der vereinbarten Ansparsumme und zum anderen das Vergehen der minimalen Vertragslaufzeit. Weiterhin muss zu einem Darlehen eine Zielbewertungszahl erreicht werden, um in der Zuteilungsperiode berücksichtigt zu werden. Dabei wird das Sparguthaben und die Spardauer in das Verhältnis zur vereinbarten Bausparsumme und dem Vergleich mit der Ansparleistung anderer Bausparer gesetzt. Zum Vorteil wird dabei eine kurze Ansparphase und hohe Sparbeträge. Erreicht ein Bausparvertrag nicht die Zielbewertungszahl, muss der Bausparer auf die nächste Zuteilungsperiode warten. Diese Zeit verläuft sich auf drei bis sechs Monaten. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann der Bausparer auf sein Guthaben zugreifen und kann frei Wählen, ob er sich das Guthaben komplett oder nur teilweise auszahlen lässt, ob er die Zuteilung komplett, teilweise oder zu einem späteren Zeitpunkt annehmen will. Nimmt er die Zuteilung an, beginnt die …
… 3. Phase – die Darlehensphase!
Entscheidet sich der Bausparer für ein Darlehen im Rahmen des Bausparvertrages, wird dieser nur gewehrt, wenn er das Geld nachweislich für die Investition einer Immobilie verwendet. Das kann der Bau oder Erwerb einer Immobilie sein, aber auch Umbauten, Anbauten und Sanierungsmaßnahmen gehören dazu. Der Darlehensvertrag unterliegt den Konditionen des einst abgeschlossen Bausparvertrag.
Das Kollektivprinzip
Die Bausparfinanzierung beruht auf dem Kollektivprinzip. An einem Beispiel versteht man dieses Prinzip, und was hinter einem Bausparvertrag steckt, besser: Max Mustermann möchte sich ein Haus bauen. Dafür muss er zehn Jahre lang sparen, damit er das Budget dafür zusammen hat. Neben Max möchten neun andere sich auch den Traum erfüllen, die auch zehn Jahre sparen müssten. Nun geben Max und die neun andren Sparer jeweils sein Erspartes im Jahr in einen Topf. In diesem Fall also Einzehntel. Das gemeinsame Guthaben reicht nach einem Jahr aus, damit ein Haus gebaut werden kann. Die darauffolgenden Jahre werden alle Zehn weiter ihren Anteil dazugeben. Im zweiten Jahr kann ein Zweiter sein Haus bauen. Daraufhin ein Dritter, sein drittes Haus, im dritten Jahr … und so weiter. Der letzte Sparer muss zwar immer noch zehn Jahre auf sein Haus warten, im Allgemeinen hat sich aber die Wartezeit für alle auf die Hälfte halbiert. (In diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass es keine Kredite gibt.)
Lohnt sich ein Bausparvertrag?
Alles in einem klingt ein Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung sehr vorteilhaft, denn zusätzlich werden Bausparverträge staatlich gefördert. Vor allem für junge Menschen, die sich nicht festlegen wollen, bietet diese Form von Ansparung Flexibilität für die Zukunft. Denn die wenigsten wissen wohl in ihren Zwanzigerjahren, wo der Plan des Lebens genau hingehen soll. Damit bietet der Bausparvertrag Freiheit, sich mit diesem Geld vielleicht doch andere Träume zu erfüllen, wie Weltreisen, berufliche Umorientierung oder doch ganz klassisch ein Eigenheim. Hingegen dazu sollte man sich im höheren Alter überlegen, ob sich so eine Form von Finanzierung lohnt. Jeden wird für sich entscheiden müssen, ob es sich lohnt nach der Ansparphase mit 60. oder 70. Jahren noch mit dem Bauen anzufangen.
