Besonders für Vermieter steigt die Bedeutung des Mietspiegels heutzutage. Der Grund dafür besteht in dem Gesetz zur Mietpreisbremse. Die Wohnungsmärkte befinden sich in einem äußerst angespannten Zustand, sodass Vermieter durch die Mietpreisbremse zu einer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete gezwungen sind, wenn sie eine Neuvermietung ihrer Immobilie anstreben.
In den Regionen, in denen die Mietpreisbremse gesetzlich vorgeschrieben ist, darf der jeweilige Vergleichswert von der neuen Miete nur noch um maximal zehn Prozent überschritten werden. Der Mietspiegel stellt dabei einen wichtigen Faktor im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Vermieter sollten sich demnach umfassend über Mietspiegel & Mietpreise für deutsche Städte informieren.
Im Übrigen darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht überschritten werden, wenn im Nachhinein eine Mieterhöhung vorgenommen wird. Besteht das Verlangen nach einer Erhöhung einer Bestandsmiete, spielt der Mietspiegel so auch eine große Rolle.
Wichtige Unterscheidung: Qualifizierter und einfacher Mietspiegel
Interessensvertreter von Mietern und Vermietern oder Gemeinden erstellen in Form des einfachen Mietspiegels eine anerkannte Übersicht darüber, auf welchem Niveau die ortsübliche Vergleichsmiete liegt.
Im Unterschied dazu zeichnet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch aus, dass dieser die Ansprüche einiger anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen muss. Verpflichtend ist dieser Mietspiegel in der Regel für Gemeinden und Städte, deren Einwohnerzahl mehr als 50.000 beträgt. Dann ist es auch nötig, diesen auf den Webseiten der Gemeinde- oder Stadtverwaltungen öffentlich zu machen. Durch den Mietspiegel wird generell die Entwicklung der Mietpreise im Zeitraum der letzten sechs Jahre dargestellt.
Die Mietspiegel folgen jedoch grundsätzlich stets einem ähnlichen Prinzip. Er setzt sich aus einer Erklärung zu den Erhebungsmethoden und seinem jeweiligen Geltungsbereich sowie einer Tabelle zusammen, welche die Grundmietpreise enthält. Daneben ist auch ein Anhang zu finden, der dazu dient, mindernde oder wohnwerterhöhende Ab- und Zuschläge zu errechnen. In einigen Fällen umfasst der Mietspiegel darüber hinaus auch Karten oder Straßenverzeichnisse, welche eine Klassifizierung der Wohnlagen umfassen.
Die Ermittlung der Grundpreise
Durch den Mietspiegel wird der Grundpreis für die Miete einer Immobilie angegeben. Abhängig ist dieser stets von der Größe der jeweiligen und dem Baujahr des Objekts. Abzulesen ist der Grundpreis in der ersten Tabelle, welche der Mietspiegel enthält.
In einigen Städten besteht ebenfalls ein Zusammenhang zwischen der Wohnlage und dem Grundpreis. Daneben kann ebenfalls eine Berücksichtigung von besonderen Heizungs- oder Sanitärausstattungen erfolgen.
Die Zu- und Abschläge des Mietspiegels
Eine Wohnung kann über spezielle Ausstattungsmerkmale verfügen, welche dafür sorgen, dass von dem Grundpreis Ab- oder Zuschläge vorgenommen werden. Allerdings können die Details dieser Ausstattungen zwischen den einzelnen Städten überaus verschiedenen ausfallen.
In der Regel beziehen sie sich jedoch auf die Wohnlage, die Heizung, die Böden, die Küche und das Bad. Der Mietspiegel liefert zu den Ab- oder Zuschlägen die jeweiligen Beträge, die subtrahiert oder addiert werden müssen. Daneben sind jedoch auch Mietspiegel zu finden, die für die Berechnung ein Punktesystem nutzen.
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Sobald die Ermittlung sämtlicher Ab- und Zuschläge erfolgt ist, ist eine Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Wird die Summe der Ab- und der Zuschläge in den Mietspiegeln in Form der jeweiligen Eurobeträge angegeben, können diese direkt mit dem Grundpreis verrechnet werden. Das Ergebnis davon besteht dann in der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Bedient sich der Mietspiegel jedoch dem erwähnten Punktesystem, werden bei den Grundpreisen oft auch nur Preisspannen genutzt. Sollten die Pluspunkte einer Wohnung überwiegen, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch in den meisten Fällen eher im oberen Bereich dieser Spanne.
