Je nachdem was für eine Strategie man als Immobilienbesitzer mit seinem Eigentum verfolgt, können sich daraus eine Reihe von Folgen ergeben. Ein gutes Beispiel ist hierfür die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie. Grundsätzlich muss man im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer wissen, man kann sie verhindern.
Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Bevor wir in die Details zur Spekulationssteuer gehen, was ist eigentlich diese Steuer und warum wird sie erhoben? Die Bezeichnung Spekulationssteuer gibt es im deutschen Steuerrecht nicht. Vielmehr ist hier die Rede von sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften nach §23 Einkommenssteuergesetz und diese können steuerpflichtig sein. Das Ziel der Steuer ist das Verhindern von Spekulationen und deren Ausnutzung in bestimmten Bereichen, wie zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie. Wie zu Beginn erwähnt, kommt es im Zusammenhang mit einer Immobilie im Wesentlichen darauf an, was für eine Strategie man verfolgt. Gerade die Strategie ist auch ausschlaggebend, ob man bei seinem Immobilienverkauf mit der Steuer rechnen muss oder nicht. Von einer Spekulation nach dem Einkommenssteuergesetz geht der Staat bei Immobilien aus, wenn diese zum Beispiel innerhalb von einem Zeitraum von 10 Jahren nach dem Erwerb, wieder veräußert wird. In einem solchen Fall muss man beim Immobilienverkauf mit der Spekulationssteuer rechnen. Neben dem Zeitraum von 10 Jahren, gibt es noch einen zweiten Zeitwert. Und dieser liegt bei drei Jahren nach dem Erwerb, wenn man die Immobilie auch selber genutzt hat. Wie man anhand der unterschiedlichen Zeiten erkennen kann, spielt bei der Frage der Spekulationssteuer auch eine große Rolle, ob man eine Immobilie nutzt oder aber ausschließlich vermietet. Mit der Spekulationssteuer kann man im Übrigen aber nicht nur konfrontiert sein, wenn man eine gekaufte Immobilie wieder verkaufen möchte. Anfallen kann die Steuer auch bei geschenkten oder geerbten Immobilien, wenn hier die Immobilie in ihrer Gesamtheit, auch beim Vorbesitzer, die dargestellten Fristen von 3 oder 10 Jahren noch nicht erfüllt sind.
Vermeidung und Steuergestaltung bei der Spekulationssteuer
Wer sich jetzt mit der Frage beschäftigt, wie man die Spekulationssteuer vermeiden möchte, so gibt es hier einen einfachen Weg. Man muss die Frist von 3 oder 10 Jahren einhalten, je nachdem wie man seine Immobilie nutzt. Eine Ausnahme von dieser Regelung gibt es nicht, man kann also den Anfall dieser Steuer nicht verhindern. Was man aber noch machen kann, sollte man mit der Spekulationssteuer konfrontiert werden, so kann man die Steuer gestalten. Grundsätzlich fällt die Spekulationssteuer immer nur auf den Gewinn an. Der Gewinn ist hierbei die Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis. Liegt dieser bei 20.000 Euro zum Beispiel, so unterliegt ausschließlich diese Summe der Besteuerung. Doch man kann vom Gewinn / Verkaufspreis noch andere Kosten abziehen. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel die angefallene Grunderwerbssteuer für die Immobilie, Renovierungskosten, aber zum Beispiel auch die Kosten die für einen Makler oder für Anzeigen die für den Verkauf der Immobilie angefallen sind. Und das sind nur einige mögliche Kostenblöcke die man abziehen kann. Wie man daran aber auch erkennen kann, kann man die maßgebliche Gewinnhöhe für die Besteuerung bei der Spekulationssteuer deutlich reduzieren.
Höhe bei der Spekulationssteuer
Bei privaten Veräußerungsgeschäften gibt es keinen pauschalen Steuersatz, der hier anfällt. Maßgebend ist hier vielmehr das Gesamteinkommen und der damit verbundene, persönliche Steuersatz. Der fängt bei 14 Prozent an und kann bis zu 45 Prozent, bei einem Einkommen von 270.501 Euro anfallen. Wie hoch letztlich die Spekulationssteuer ausfällt, hängt im Wesentlichen davon ab, wie hoch das eigene Einkommen und die damit verbundene Besteuerung ist. Das können 14, 20, 40 oder auch 45 Prozent am Ende sein. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf muss man nicht gesondert erklären, sondern im Rahmen der jährlichen Einkommenssteuererklärung.
